Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Gastos deducibles por demolición de edificios
En la medida en que la adquisición de un edificio antiguo y su demolición estén vinculadas a la obtención de ingresos fiscalmente relevantes, los gastos perdidos del edificio antiguo constituyen gastos deducibles.
Cuando se celebran contratos de derecho de construcción (Baurechtsverträge) sobre terrenos, estos otorgan al titular del derecho la posibilidad de edificar en suelo ajeno. Si el terreno ya está construido, puede ser necesario para el titular del derecho demoler el edificio existente. Si en ese momento la contabilidad aún muestra un valor residual en libros del edificio demolido, surge la cuestión de hasta qué punto el propietario civil del terreno puede deducirlo fiscalmente. En una decisión reciente, el Verwaltungsgerichtshof (VwGH) se pronunció sobre esta cuestión.
Amortización del valor residual en 15 años
En 2015, un propietario de terreno firmó un precontrato para un contrato de derecho de construcción. El (futuro) titular del derecho debía, según lo pactado, llevar a cabo la demolición del edificio aún existente y asumir los costes. En 2016 se demolió el edificio y, pocos meses después, se firmó el contrato de derecho de construcción. Para los años 2016 a 2019, el propietario del terreno declaró ingresos por alquiler y arrendamiento derivados del derecho de construcción. Simultáneamente, como gastos deducibles por los edificios demolidos, reclamó la amortización de un valor residual en libros, distribuida en 15 años.
Esta amortización no fue aceptada por la administración tributaria y el Bundesfinanzgericht (BFG) también desestimó la apelación. El BFG argumentó que no existía un vínculo causal con los ingresos del derecho de construcción, ya que los edificios no formaban parte de la concesión del derecho.
Decisión del VwGH
El VwGH señaló inicialmente que los gastos deducibles son gastos o desembolsos destinados a la adquisición, aseguramiento o conservación de los ingresos. Del concepto de gastos deducibles se deduce que lo determinante es el vínculo causal entre los gastos y los ingresos. A diferencia del BFG, el VwGH consideró que tal vínculo causal existía en el caso concreto.
El VwGH ya había reconocido previamente, en una situación similar, que la facultad concedida por el propietario civil al titular del derecho de demoler el edificio antiguo no puede asignarse a la esfera fiscalmente irrelevante cuando la demolición del edificio antiguo se realiza con el fin de obtener ingresos fiscalmente relevantes mediante la concesión de un derecho de construcción sobre el terreno despejado. En la medida en que la adquisición del edificio antiguo y su demolición estén vinculadas a la generación de ingresos fiscalmente relevantes, los gastos perdidos del edificio antiguo constituyen gastos deducibles.
El VwGH también consideró que existía tal vínculo en el caso presente. Debido al precontrato vinculante para un contrato de derecho de construcción, la demolición de los edificios situados en los terrenos objeto del contrato por parte del titular del derecho estaba claramente vinculada a la generación de futuros ingresos por la renta del derecho de construcción. La eliminación de los edificios era, de hecho, una condición previa para la celebración del contrato de derecho de construcción.
Amortización del valor residual en 15 años
En 2015, un propietario de terreno firmó un precontrato para un contrato de derecho de construcción. El (futuro) titular del derecho debía, según lo pactado, llevar a cabo la demolición del edificio aún existente y asumir los costes. En 2016 se demolió el edificio y, pocos meses después, se firmó el contrato de derecho de construcción. Para los años 2016 a 2019, el propietario del terreno declaró ingresos por alquiler y arrendamiento derivados del derecho de construcción. Simultáneamente, como gastos deducibles por los edificios demolidos, reclamó la amortización de un valor residual en libros, distribuida en 15 años.
Esta amortización no fue aceptada por la administración tributaria y el Bundesfinanzgericht (BFG) también desestimó la apelación. El BFG argumentó que no existía un vínculo causal con los ingresos del derecho de construcción, ya que los edificios no formaban parte de la concesión del derecho.
Decisión del VwGH
El VwGH señaló inicialmente que los gastos deducibles son gastos o desembolsos destinados a la adquisición, aseguramiento o conservación de los ingresos. Del concepto de gastos deducibles se deduce que lo determinante es el vínculo causal entre los gastos y los ingresos. A diferencia del BFG, el VwGH consideró que tal vínculo causal existía en el caso concreto.
El VwGH ya había reconocido previamente, en una situación similar, que la facultad concedida por el propietario civil al titular del derecho de demoler el edificio antiguo no puede asignarse a la esfera fiscalmente irrelevante cuando la demolición del edificio antiguo se realiza con el fin de obtener ingresos fiscalmente relevantes mediante la concesión de un derecho de construcción sobre el terreno despejado. En la medida en que la adquisición del edificio antiguo y su demolición estén vinculadas a la generación de ingresos fiscalmente relevantes, los gastos perdidos del edificio antiguo constituyen gastos deducibles.
El VwGH también consideró que existía tal vínculo en el caso presente. Debido al precontrato vinculante para un contrato de derecho de construcción, la demolición de los edificios situados en los terrenos objeto del contrato por parte del titular del derecho estaba claramente vinculada a la generación de futuros ingresos por la renta del derecho de construcción. La eliminación de los edificios era, de hecho, una condición previa para la celebración del contrato de derecho de construcción.