Exención de la ImmoESt por vivienda principal en edificios agrícolas y forestales

Las ganancias procedentes de la transmisión de inmuebles están sujetas, en principio, al impuesto sobre los ingresos inmobiliarios (Immobilienertragsteuer). Una excepción constituye la transmisión de viviendas unifamiliares o pisos en propiedad que sirvan como vivienda principal. La tributación queda excluida cuando la vivienda ha sido utilizada por el vendedor, desde su adquisición hasta la transmisión, durante al menos dos años o, dentro de los últimos 10 años, durante al menos 5 años de forma continua como vivienda principal. Además, al menos dos tercios de la superficie total utilizable deben destinarse a fines residenciales propios. Si se cumplen estos requisitos, se aplica la exención por vivienda principal y, al vender, no se devenga impuesto sobre los ingresos inmobiliarios (para terrenos y suelos de hasta 1.000 m²).

Situación especial de los edificios agrícolas y forestales

Los edificios agrícolas y forestales representan una particularidad. Los tradicionales establecimientos rurales a menudo constan de una casa de vivienda y un edificio productivo anexo, como un establo o una granja.

En fincas agrícolas y forestales en las que el edificio de vivienda está anexo al edificio productivo y forma una unidad estructural con este, cuando la parte utilizada con fines residenciales representa al menos el 20 % de la superficie total utilizable, a pesar de la conexión estructural, en los siguientes casos se considerará que existe un edificio de vivienda independiente:

• Se ha añadido un edificio de vivienda a un edificio productivo existente (las puertas de conexión o un vestíbulo que sirva de enlace son irrelevantes).
• El edificio de vivienda y el edificio productivo se construyeron conjuntamente; sin embargo, por la configuración estructural es evidente desde el exterior que no se trata de un único edificio (las puertas de conexión o un vestíbulo que sirva de enlace son irrelevantes).
• El edificio de vivienda y el edificio productivo se erigieron juntos en un bloque de edificios (techo único, fachada uniforme). A pesar de esta configuración estructural, se considerarán dos edificios diferentes si se cumple la siguiente separación entre vivienda y edificio productivo:
• Una pared cortafuego entre la vivienda y el edificio productivo,
• no existe una superposición de espacios residenciales y productivos (p. ej., en la planta baja locales productivos y en la planta superior locales residenciales), y
• el uso asignado, en cuanto a la existencia de locales residenciales o productivos, está claramente definido por criterios objetivos y es visible desde el exterior.

El límite general de dos tercios para fines residenciales propios mencionado anteriormente puede, por tanto, omitirse en estos casos especiales al evaluar la exención del inmueble, ya que, según los requisitos indicados, se parte de la existencia de un edificio de vivienda independiente. La exención por vivienda principal se concederá en este caso – siempre que se cumplan también todos los demás requisitos, en particular los plazos – para el edificio de vivienda agrícola o forestal.