Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Obligación de ImmoESt por reurbanización
Si se vende un terreno del llamado patrimonio antiguo y después se reurbaniza, esta reurbanización posterior puede, bajo ciertas condiciones, dar lugar a un mayor impuesto sobre los ingresos inmobiliarios.
El Tribunal Administrativo Supremo (VwGH) se ocupó en una reciente sentencia de la cuestión relevante del vínculo económico entre la reurbanización y la transmisión. En el caso concreto, el recurrente vendió en julio de 2017 un terreno que había adquirido en 1998 y tributó los ingresos mediante el método de cuota fija con la ImmoESt efectiva baja del 4,2 %.
La autoridad fiscal tenía otra opinión: dado que el terreno se reurbanizó a suelo urbano pocos meses después de la venta, debía aplicarse la tributación ImmoESt más alta, de hecho el 18 %.
Fundamentos legales
En los terrenos del patrimonio antiguo se calculan los costes de adquisición de forma fija con el 86 % del precio de venta. Por lo tanto, la ganancia imponible es del 14 % del precio de venta y la carga fiscal efectiva es del 4,2 % (14 % × 30 % ImmoESt). Si, después del 31 de diciembre de 1987 – y tras la última adquisición onerosa – se produce un cambio de uso de tierras agrícolas a suelo urbano, los costes de adquisición se calculan de forma fija con el 40 % del precio de venta, de modo que la ganancia imponible equivale al 60 % del ingreso.
En la práctica, esto supone una carga fiscal del 18 % (60 % × 30 % ImmoESt) del precio de venta. Esto también se aplica a una reurbanización que guarde vínculo económico con la transmisión, siempre que la reurbanización se produzca dentro de los cinco años siguientes a la venta, así como a un aumento del precio de compra derivado de una reurbanización posterior.
Sentencia del BFG y del VwGH
El Tribunal Federal de Finanzas (BFG) constató que la reurbanización sólo se hizo efectiva medio año después de la venta y, por tanto, aplicó la tributación ImmoESt más favorable. No obstante, no examinó si existía un vínculo económico entre la reurbanización, que se produjo dentro del plazo de cinco años, y la venta.
El Tribunal Administrativo Supremo (VwGH) anuló la decisión del BFG y dio la razón a la autoridad fiscal. El argumento central fue que cuando la reurbanización se produce dentro del plazo de cinco años, siempre debe examinarse también el vínculo económico. Dicha relación económica se da, al menos, cuando el vendedor se beneficia económicamente del aumento de valor causado por la reurbanización, por ejemplo mediante un precio de compra que supere el valor del suelo agrícola.
La autoridad fiscal tenía otra opinión: dado que el terreno se reurbanizó a suelo urbano pocos meses después de la venta, debía aplicarse la tributación ImmoESt más alta, de hecho el 18 %.
Fundamentos legales
En los terrenos del patrimonio antiguo se calculan los costes de adquisición de forma fija con el 86 % del precio de venta. Por lo tanto, la ganancia imponible es del 14 % del precio de venta y la carga fiscal efectiva es del 4,2 % (14 % × 30 % ImmoESt). Si, después del 31 de diciembre de 1987 – y tras la última adquisición onerosa – se produce un cambio de uso de tierras agrícolas a suelo urbano, los costes de adquisición se calculan de forma fija con el 40 % del precio de venta, de modo que la ganancia imponible equivale al 60 % del ingreso.
En la práctica, esto supone una carga fiscal del 18 % (60 % × 30 % ImmoESt) del precio de venta. Esto también se aplica a una reurbanización que guarde vínculo económico con la transmisión, siempre que la reurbanización se produzca dentro de los cinco años siguientes a la venta, así como a un aumento del precio de compra derivado de una reurbanización posterior.
Sentencia del BFG y del VwGH
El Tribunal Federal de Finanzas (BFG) constató que la reurbanización sólo se hizo efectiva medio año después de la venta y, por tanto, aplicó la tributación ImmoESt más favorable. No obstante, no examinó si existía un vínculo económico entre la reurbanización, que se produjo dentro del plazo de cinco años, y la venta.
El Tribunal Administrativo Supremo (VwGH) anuló la decisión del BFG y dio la razón a la autoridad fiscal. El argumento central fue que cuando la reurbanización se produce dentro del plazo de cinco años, siempre debe examinarse también el vínculo económico. Dicha relación económica se da, al menos, cuando el vendedor se beneficia económicamente del aumento de valor causado por la reurbanización, por ejemplo mediante un precio de compra que supere el valor del suelo agrícola.