Actualidad
FISCALIDAD Y EMPRESA
Contrato de alquiler con valor anual 21 veces para la tasación
El Verwaltungsgerichtshof (VwGH) decidió que la base de cálculo de la tasa de un contrato de alquiler con duración determinada e indeterminada puede superar el límite máximo del 18 veces el valor anual.
Una GmbH celebró con la Stadt Wien un contrato de alquiler de locales. El contrato se firmó por tiempo indefinido, concediéndose al arrendatario un derecho de rescisión anual, mientras que el derecho de rescisión del arrendador quedó limitado a causas importantes bajo la aplicación completa del Mietrechtsgesetz.
El arrendatario renunció contractualmente a ejercer su derecho de rescisión durante los próximos 25 años. Por ello, la GmbH asumió que la tasa debía calcularse como máximo sobre el 18 veces el valor anual, mientras que la Finanzamt fijó la tasa sobre el 21 veces el valor anual.
Antecedentes
Los contratos de existencia escrita (excluidos los contratos de alquiler de viviendas, los contratos de arrendamiento y los contratos de leasing) están sujetos a una tasa. La base de cálculo se determina a partir del valor anual de los pagos recurrentes multiplicado por la duración más los servicios únicos. El multiplicador aplicable depende de si se trata de un contrato de duración determinada o indeterminada. En un contrato de duración determinada se aplica la duración pactada, con un máximo de 18 veces el valor anual. En contraste, para una duración indeterminada se aplica el triple del valor anual.
Decisión del VwGH
El VwGH aclaró que las disposiciones del Gebührengesetz que son relevantes para el cálculo de la tasa prevalecen sobre las del Bewertungsgesetz. Por lo tanto, el Bewertungsgesetz solo se aplica si el Gebührengesetz no contiene una disposición distinta.
Los contratos de existencia celebrados por tiempo indefinido, en los que inicialmente se acordó una renuncia a la rescisión por un período determinado, deben tasarse para el período de renuncia como contratos de duración determinada y para el tiempo indefinido posterior como contratos de duración indeterminada. No se divide el contrato en dos contratos separados con decisiones de voluntad independientes. Más bien, dentro de un contrato único existen dos componentes diferentes de la duración contractual: primero una limitación a un tiempo determinado y, a continuación, el elemento de duración indeterminada.
En tales configuraciones, la tasa del contrato de existencia se calcula como 18 veces el valor anual para la duración contractual determinada, incrementada en tres veces el valor anual para la duración contractual indeterminada. Así, la tasa, en una estructuración contractual correspondiente, se calcula como máximo sobre el 21 veces el valor anual de los servicios recurrentes.
Conclusión
La decisión del VwGH está en consonancia con su jurisprudencia anterior sobre la determinación de la base de cálculo de las tasas en contratos con renuncia a la rescisión y duraciones contractuales combinadas. En este contexto, el 18 veces del valor anual no constituye un límite máximo absoluto. Ese límite solo se aplica a la parte del contrato celebrada por tiempo determinado. Para la posterior duración indeterminada, también debe considerarse el triple del valor anual.
El arrendatario renunció contractualmente a ejercer su derecho de rescisión durante los próximos 25 años. Por ello, la GmbH asumió que la tasa debía calcularse como máximo sobre el 18 veces el valor anual, mientras que la Finanzamt fijó la tasa sobre el 21 veces el valor anual.
Antecedentes
Los contratos de existencia escrita (excluidos los contratos de alquiler de viviendas, los contratos de arrendamiento y los contratos de leasing) están sujetos a una tasa. La base de cálculo se determina a partir del valor anual de los pagos recurrentes multiplicado por la duración más los servicios únicos. El multiplicador aplicable depende de si se trata de un contrato de duración determinada o indeterminada. En un contrato de duración determinada se aplica la duración pactada, con un máximo de 18 veces el valor anual. En contraste, para una duración indeterminada se aplica el triple del valor anual.
Decisión del VwGH
El VwGH aclaró que las disposiciones del Gebührengesetz que son relevantes para el cálculo de la tasa prevalecen sobre las del Bewertungsgesetz. Por lo tanto, el Bewertungsgesetz solo se aplica si el Gebührengesetz no contiene una disposición distinta.
Los contratos de existencia celebrados por tiempo indefinido, en los que inicialmente se acordó una renuncia a la rescisión por un período determinado, deben tasarse para el período de renuncia como contratos de duración determinada y para el tiempo indefinido posterior como contratos de duración indeterminada. No se divide el contrato en dos contratos separados con decisiones de voluntad independientes. Más bien, dentro de un contrato único existen dos componentes diferentes de la duración contractual: primero una limitación a un tiempo determinado y, a continuación, el elemento de duración indeterminada.
En tales configuraciones, la tasa del contrato de existencia se calcula como 18 veces el valor anual para la duración contractual determinada, incrementada en tres veces el valor anual para la duración contractual indeterminada. Así, la tasa, en una estructuración contractual correspondiente, se calcula como máximo sobre el 21 veces el valor anual de los servicios recurrentes.
Conclusión
La decisión del VwGH está en consonancia con su jurisprudencia anterior sobre la determinación de la base de cálculo de las tasas en contratos con renuncia a la rescisión y duraciones contractuales combinadas. En este contexto, el 18 veces del valor anual no constituye un límite máximo absoluto. Ese límite solo se aplica a la parte del contrato celebrada por tiempo determinado. Para la posterior duración indeterminada, también debe considerarse el triple del valor anual.